ご案内
不動産相場を再構築しなければ、日本経済の不況脱出は困難だろう。
今私は、不動産投信がもたらすであろう「新・地価革命」によって、「市場の論理」と整合する「新・土地本位制度」が稼動しはじめるだろう、と感じている。
不動産投信は株式会社、または株式会社にきわめて近い組織である。
不動産投信の株式は株式会社の株式と同じである。
不動産投信の残高が増えて、不動産投信が不動産市場を支配するにつれて、不動産の価格は利回りによって形成されるようになる。
そのとき、不動産投信は国債や預貯金や株式や株式投信と同じ金融市場で競合し、補完するようになるだろう。
不動産投信は日本だからこそ、巨大な資金を集めるだろう。
そこで日本人と土地との歴史的な関わりに触れておきたい。
室町時代には武士は実力によって領地を争奪した。
四国の長曽我部元親は「一所懸命」を旗印に掲げて、文字どおり、命を懸けて領地を争った。
江戸時代に大名は領地の面積ではなく、米の収穫量すなわち禄高によってランク付けさから、すでに貨幣経済のなかで生計を立てていた。
大阪の堂島は世界初の先物取引を発明して、活況を呈していた。
商人は大名から担保に取った禄高を先物市場で売り、リスクを、幕府を開いた。
日本の土地本位制度は奈良時代の班田収授の法にはじまる。
農民は朝廷から土地を与えられて、作物や賦役で租税を支払った。
平安時代に土地は貴族、公家、寺社に囲い込まれて荘園となった。
鎌倉時代に関東平野を開墾した武士団は、朝廷の搾取を拒否し、源頼朝を擁立して鎌倉すなわち、日本の金融市場は、江戸時代に世界でもっとも先端的なノウハウを構築して日本経済は土地本位制で発展してきた明治時代の税収入は大半が不動産税であった。
選挙権は納税者に与えられた。
銀行は不動産を担保にカネを貸した。
企業は不動産で含み益を築き、将来の景気変動に備えた。
近代の日本経済は事実上、土地本位制度を根幹として発達してきた。
土地本位の金融システムは長い歴史の試練に耐えて発達した。
日本人の七○％は自分の家を持っているが、株主となると二○％にすぎない。
日本で金持ち、素封家といえば、土地持ちを指す。
土地は昔も今も、日本の信用の根幹である。
日本とは対照的に、ヨ−ロッパでは民族の興亡とともに国境線が変わった。
そのうえ、流浪の民であるユダヤ人が金融を一手に握っていたから、初めから不動産と無縁の金融システムが発達した。
無担保では、大口の融資は困難である。
企業は大口の資金を調達するために株式会社を考案し、そのシステムと市場を整備した。
欧米の株式による自己資本の調達手法は歴史的必然から生まれた。
さて、今もし土地本位の金融システムを排除すれば、日本の企業はたちまち深刻な資金不足に襲われる。
現在の金融不況は、さらに収拾のつかない大混乱に陥るだろう。
今日では、日本でも銀行借入れによって調達した他人資本よりも、株式市場で調達した自己資本による経営が、上場企業の経営の主流となった。
特に不動産相場が大暴落して、含み益が含み損に変わり、経営が破たんした企業が続出したために、土地本位制度を否定する意見が台頭した。
現実には、日本の株式市場は土地本位制度に取って代わるほどの資金供給能力を持っていない。
アメリカの上場株式の時価総額は国内総生産の二・七倍に達しているが、日本の上場株式の時価総額は国内総生産の○・七倍にすぎない。
不足した資金は銀行融資に頼っているのが実情である。
上場前のベンチャーキャピタル市場を比べても、アメリカのエンジェル市場には一○万社がひしめいているが、日本のエンジェル市場は今スタートしたばかりである。
ちなみにエンジェルとは、生まれたばかりの企業に投資する天使のように優しい資本家である。
もちろん優しさの背後には、投資先企業の二○社に一社が上場すれば元が取れるという、冷徹な計算がある。
くどいようだが、重要なポイントだから次に改めて、日本とアメリカの金融システムの違いを明確にしておきたい。
金融システムの違いは、良いか悪いかではなく、歴史的必然のなかから生まれた現実である。
端的にいえば、日本の庶民金融である質屋は、昔も今も担保を取って金を貸す。
しこれまでに日本が経済力で欧米に追いつき、追い越すことができたのは、土地本位制度が潤沢で安定した資金を供給したからだと私は力説した。
たまたま過去一○年間は不動産相場が大暴落したために、土地本位制度は弱点を露呈した。
株式相場が不動産相場に引きずられて暴落すれば、日本の株式本位制度もまた同様の弱点をさらけだすことになる。
八○年代には日本の銀行が世界ランキングの上位を独占した。
土地本位制度こそ、日本の国際競争力の源泉である。
その栄光の歴史を忘れて、一時的に苦境に陥ったからといって、日本固有の絶対的な長所を否定することは、日本の将来を閉ざすことに他ならない。
アメリカにはメーンバンクの制度も、不動産担保の金融もない。
企業が社債や転換社債を発行する場合には、銀行はその都度メーンバンクを決めて、シンジケートを編成し、金を貸す。
担保は取らないが、担保の代わりに、スタンダード・プァーズやムーディーズのような格付け会社の格付けによって、金利を決める。
社債には社債の、転換社債には転換社債の流通市場があるが、一般の債権債務も、独自の流通市場があり、いつでも、自由に、売買できる。
一方、日本の企業は不動産を担保として資金を調達している。
ごく最近まで、社債や転換社債を発行するときには不動産を担保に設定し、メーンバンクが受託銀行として、担保を管理した。
万一その企業が倒産した場合は、メーンバンクが担保を処分し、倒産会社に代わって、責任を持って債務を完済した。
日常の融資では、担保不動産に、一番抵当以下、優先順位をつけているから、不良債権が発生したときに、銀行によって回収金額に大差がつく。
銀行間で、貸倒準備金の積み方に濃淡が出るのは当然である。
もしメーンバンクの一存で、不良債権の決済を強行すれば、融資先企業が倒産する。
そのとき担保の優先順位にかかわらず、一律に赤字を負担することになれば、銀行間に大きな不満が残る。
銀行関係だけでもこれだけ複雑な利害がからみ合っている。
担保処分を強行すれば、下請け、関連会社、取引先にも連鎖倒産が広がる。
不良債権を即座に決済せよといわれても、メーンバンクが独断専行するわけにはいかない。
強行すれば、予期しない連鎖倒産が起こり、疑心暗鬼が広がる。
アメリカのようにハードランディングをやれといっても、できないものはできないのである。
日米の金融システムの違いを無視してハードランディングを強行すると、大きな混乱が起こるが、なかでも、担保不動産の処分という厄介な問題が残る。
日本は今、不動産不況の真只中にいる。
買い手不在の不動産市場で担保不動産を叩き売りすれば、その損失は拡大し、拡大した損失を押しつけられた企業は、その差額を即座に返済しない限り、倒産する。
不良債権はもともと担保が不足したから発生した。
その決済を強要すれば、その企業は必ず倒産する。
さらに、担保不動産を叩き売りした結果、その周辺地域の相場が暴落し、他の貸借関係に新しい不良債権が次々に発生する。
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